Wie in Nederland een woning koopt, gaat er vaak vanuit dat hij eigenaar wordt van alles wat daarbij hoort. Toch is dat in veel gevallen niet zo vanzelfsprekend. In diverse steden, waaronder Rotterdam, blijkt het eigendom van de grond onder de woning bij een ander te liggen – vaak bij de gemeente. In dat geval is sprake van erfpacht: een juridisch construct waarbij de koper wel eigenaar wordt van het huis, maar niet van de grond. De gebruiker krijgt het recht om die grond te gebruiken in ruil voor een vergoeding. Deze vergoeding, de erfpachtcanon, wordt jaarlijks betaald of afgekocht voor een langere periode.
De oorsprong van erfpacht ligt in de wens van overheden om invloed te houden op grondgebruik en om inkomsten te genereren zonder het eigendom van de grond op te geven. In de praktijk blijkt dat systeem echter steeds meer op weerstand te stuiten, zeker in een tijd waarin woningprijzen fors zijn gestegen en het eigendom van grond steeds belangrijker is geworden voor financiële zekerheid. Vooral in Rotterdam groeit de onvrede onder erfpachters. Zij voelen zich geconfronteerd met hoge en soms nauwelijks verklaarbare kosten voor het afkopen of verlengen van erfpachtcontracten.
Die situatie is voor een belangrijk deel terug te voeren op een beleidswijziging uit het begin van deze eeuw. In 2001 besloot de gemeente Rotterdam om te stoppen met het gebruik van erfpacht als standaard bij de verkoop van grond voor koopwoningen. Het uitgangspunt was dat woningbezitters volledige zeggenschap zouden krijgen over hun eigendom, inclusief de grond. Wie al erfpachter was, kreeg de mogelijkheid om de grond alsnog in eigendom te verwerven. De overgang van erfpacht naar vol eigendom moest in de jaren daarna geleidelijk worden doorgevoerd.
Hoewel het besluit destijds werd gepresenteerd als een stap richting meer autonomie voor bewoners, leidde het op termijn tot nieuwe knelpunten. Veel erfpachters die gebruik willen maken van de afkoopregeling, worden nu geconfronteerd met forse bedragen. De afkoopsommen worden vastgesteld aan de hand van taxaties waarin de waarde van de grond wordt berekend alsof het om nieuwbouw gaat. In combinatie met de gestegen vastgoedprijzen resulteert dat in afkoopbedragen die voor sommige bewoners oplopen tot meer dan honderdduizend euro.
Daarbij komt dat de berekeningen voor velen ondoorzichtig zijn. Bewoners stellen vragen over de onderbouwing van de grondwaarde en zien grote verschillen tussen vergelijkbare woningen. Het gevoel van willekeur leidt tot wantrouwen richting de gemeente. Steeds meer erfpachters zoeken juridische bijstand of bundelen hun krachten om opheldering te eisen. De gemeenteraad heeft recent bevestigd dat erfpacht definitief zal verdwijnen, maar in de praktijk is dat een formele bekrachtiging van een koers die al ruim twintig jaar geleden werd ingezet. Intussen blijven erfpachters in onzekerheid over hun positie, terwijl de druk van torenhoge afkoopsommen zich verder opbouwt.
